長期修繕計画とは
◆マンションの長期修繕計画書とは
マンションの修繕工事の内容と周期、概算費用のシュミレーションをしたものが長期修繕計画書です。
築30年後程度まで作成することが望ましく、マンションの立地条件や建物の形…タワー型マンション、海沿い立地、低層のタウン型 …などによって内容は異ります。
計画的な修繕工事はマンションの資産価値維持・向上にとって大切ですが、長期修繕計画どおりに修繕工事を行う必要はありません。修繕時期が近づいたら劣化診断を行って修繕工事を行うべきかを確認しましょう。
また、どんなに精度の高い長期修繕計画を作成しても、そのままだと情報は古くなって計画として信用度が低いものになります。３～５年毎に見直すのと同時に、大幅な改良工事や修繕工事を行った後は情報を更新しましょう。
◆修繕積立金の算定基準
長期修繕計画書は修繕積立金の算定基準ともなります。
修繕積立金の積立方法は様々で、
●毎年均等な額を積立
●段階的に増額して積立
●均等額を積立＋一時金の積立
などがあります。
長期修繕計画では修繕工事費用と修繕積立金額を明記し、将来的にどのようにマンションを修繕していくか、またその為に修繕積立金の不足がないかをチェックします。
◆修繕積立金は不足していませんか？
新築分譲時は、修繕積立金額を低く見せるために実際に必要な額より明らかに少ない額で設定してあったり、多額の一時金負担を前提とした長期修繕計画書となっていることが多く、社会的な問題となっています。
コラム
◆国交省の調査では修繕積立金が今までの２倍？
先日、国交省のマンション政策室は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しました（２０１１年４月）。
期間３０年で２回の大規模修繕工事や一部設備の更新などを前提に、３０年間金額を一定とする均等積み立て方式で試算した場合の月額修繕積立金、１㎡あたりの単価は下記のとおりでした。
修繕積立金の平均値
１５階未満
5,000㎡未満 … 218円／㎡・月
5,000～10,000㎡ … 202円／㎡・月
10,000㎡以上 … 178円／㎡・月
２０階以上 … 206円／㎡・月
どれも実態の約２倍程度に当たる１㎡当たり月200円前後が平均値となっています。
機械式駐車場や温泉、ジムなどをを有しているマンションはさらに必要でしょう。
修繕積立金と長期修繕計画をもう一度見直すことが大切です。
修繕積立金の値上げは本当に必要ですか？
